Asequibilidad de la Vivienda: equilibrio entre la protección de los inquilinos y la sostenibilidad a largo plazo: ¿quién paga el precio y durante cuánto tiempo?

Un debate en las redes sociales sobre la asequibilidad de la vivienda, la protección de los inquilinos y el equilibrio entre la regulación y las soluciones impulsadas por el mercado es oportuno e impactante. A principios de este mes de octubre, se celebró en Ginebra la 85.ª sesión del Comité de Desarrollo Urbano, Vivienda y Gestión del Territorio de la UNECE , del 2 al 4 de octubre de 2024. Puede obtener el programa, los borradores primarios y las sesiones en este enlace . He estado leyendo el contenido estos últimos dos días desde que me enteré de que los representantes de la Unión Internacional de Inquilinos (UIT) estaban allí, exponiendo sus ideas y sus impulsores relacionados con los desafíos de la asequibilidad de la vivienda y los marcos regulatorios. Comparto mis puntos clave, palancas y estrategias.

El Escenario Europeo

En el Espacio Económico Europeo (EEE), añadiendo al Reino Unido y Suiza, la asequibilidad de la vivienda plantea un desafío complejo que exige atención tanto a los contextos nacionales como regionales. En estos países, los inquilinos sienten cada vez más el peso del aumento de los costos de alquiler, la escasez de viviendas y las presiones financieras para mantener condiciones de vida estables. El papel de las intervenciones gubernamentales, como los subsidios, los controles de alquileres y las políticas de vivienda asequible, se ha vuelto central para abordar estas cuestiones. Sin embargo, como en otras partes del mundo, la sostenibilidad de tales intervenciones es una preocupación.

En los países del EEE, el Reino Unido y Suiza, las políticas públicas para aliviar los costos de la vivienda suelen tener consecuencias indirectas para los inquilinos, que también actúan como contribuyentes. El impacto a largo plazo del gasto público en programas de vivienda puede exacerbar la deuda pública, lo que en última instancia repercute en las generaciones actuales y futuras de inquilinos. Si bien estas políticas pueden brindar un alivio inmediato, plantean preguntas sobre su sostenibilidad y eficiencia a la hora de abordar los problemas sistémicos más amplios de la asequibilidad de la vivienda.

La vivienda asequible y sostenible en el EEE y los países vecinos debe centrarse en soluciones a largo plazo que minimicen la dependencia de los subsidios públicos y garanticen que las fuerzas del mercado fomenten opciones estables y económicas. Es fundamental lograr un equilibrio entre la protección de los inquilinos y el fomento de un mercado de alquiler que pueda funcionar sin una fuerte intervención gubernamental. Las soluciones deben tener en cuenta las necesidades de los inquilinos actuales y de las generaciones futuras, y garantizar que las políticas públicas no creen deudas o dependencias insostenibles. Al promover políticas que fomenten la oferta de vivienda, apoyen prácticas de alquiler justas y eviten la dependencia excesiva del apoyo estatal, los países del EEE, el Reino Unido y Suiza pueden fomentar mercados de vivienda más resilientes y equitativos a largo plazo.

Enfoque Introductorio

Para abordar la asequibilidad de la vivienda y las necesidades de los inquilinos es fundamental encontrar un equilibrio entre los marcos regulatorios y la flexibilidad del mercado. En los mercados de alquiler actuales, el aumento de los costos de la vivienda y la inestabilidad requieren regulaciones claras y bien estructuradas para proteger a los inquilinos y, al mismo tiempo, mantener un entorno viable para los propietarios. Para lograr este equilibrio, en mi opinión, es necesario abordar cinco cuestiones fundamentales: garantizar la protección de los inquilinos, establecer reglas justas para los propietarios, promover la estabilidad del mercado, fomentar el desarrollo urbano sostenible y ampliar la oferta de viviendas asequibles. Un enfoque matizado en estas áreas puede crear un mercado de viviendas de alquiler más predecible y equitativo. El debate se centra en lograr este equilibrio, mediante la regulación, soluciones impulsadas por el mercado o una combinación de ambas.

En el centro de estos cinco factores críticos se encuentra una verdad fundamental: los inquilinos, en última instancia, soportan la carga financiera directamente a través del aumento de los alquileres o indirectamente como contribuyentes cuando se introducen subsidios o políticas de vivienda pública. Si bien los controles de alquileres o los subsidios pueden ofrecer un alivio a corto plazo, a menudo conducen a una deuda pública que los futuros inquilinos (y sus hijos) deben pagar. La verdadera asequibilidad y sostenibilidad de la vivienda debe extenderse más allá de las soluciones temporales y centrarse en la estabilidad a largo plazo sin depender excesivamente del apoyo externo. Las políticas de vivienda deben apuntar a fomentar un mercado en el que los inquilinos puedan prosperar de manera independiente, asegurando que la vivienda asequible sea viable para las generaciones futuras.

A continuación, leerán sobre las cinco cuestiones que deberían de formar parte del debate general con las que se han de conectar los respectivos cinco argumentos (y las ideas fuerza que dicen favorecer cada asunto), con los respectivos cinco contrapuntos a los que se enfrentan. No doy conclusiones, porque de eso han de encargarse las personas que hayan de conformar el consenso para la mejora del mercado de alquileres ¿Podrán?

Cinco Cuestiones para Debatir con Seriedad:

1️⃣ Marcos para la protección de los inquilinos

🍏 Argumento: Proteger los derechos de los inquilinos es esencial para la estabilidad y la asequibilidad de la vivienda.

Ideas fuerza:

✅ Seguridad de la tenencia: las regulaciones deben garantizar que los inquilinos puedan permanecer en sus viviendas mientras cumplan con sus obligaciones de alquiler. Esto brinda estabilidad, reduce la necesidad de mudanzas frecuentes y protege a las poblaciones vulnerables.

✅ Control y estabilización de alquileres: la implementación de medidas de control de alquileres puede evitar aumentos rápidos de los alquileres y mantener la vivienda asequible para los inquilinos de ingresos bajos y medios. Sin embargo, esto debe equilibrarse para no desalentar nuevas inversiones.

✅ Procesos de desalojo transparentes: Las leyes deben delinear claramente los motivos aceptables para el desalojo y ofrecer a los inquilinos recursos legales si creen que han sido tratados injustamente.

🔴 Contrapunto: La regulación excesiva, como el control estricto de los alquileres, puede disuadir a los propietarios de mantener o mejorar las propiedades, lo que reduce la calidad y la disponibilidad de las viviendas.

2️⃣ Reglas equilibradas para los propietarios

🍏 Argumento: Las reglas claras y justas pueden ayudar a crear un entorno predecible y estable para los propietarios.

Ideas fuerza:

✅ Incentivos para el mantenimiento de las propiedades: la normativa debería ayudar a los propietarios a mantener las propiedades, posiblemente a través de incentivos fiscales o subvenciones. Esto beneficiaría tanto a los inquilinos (que obtendrían mejores condiciones de vivienda) como a los propietarios (que podrían mantener el valor de la propiedad).

✅ Políticas de desalojo justas: los propietarios deben tener pautas claras sobre el desalojo de inquilinos, especialmente por falta de pago o daños a la propiedad. Los procesos transparentes reducen la probabilidad de disputas largas y costosas.

✅ Subsidios por ajuste de alquiler: Las políticas de aumento de alquiler flexibles pero reguladas (por ejemplo, topes anuales basados en la inflación) permiten a los propietarios mantenerse al día con los costos crecientes sin sobrecargar a los inquilinos.

🔴 Contrapunto: si los propietarios enfrentan demasiadas restricciones, pueden abandonar el mercado de alquiler, lo que genera una reducción de la oferta y precios más altos, lo que en última instancia perjudica la asequibilidad de la vivienda.

3️⃣ Garantizar la asequibilidad y la estabilidad del mercado

🍏 Argumento: Los marcos regulatorios deberían crear un mercado de alquiler estable que beneficie a todas las partes interesadas, promoviendo la asequibilidad a largo plazo.

Ideas fuerza:

✅ Mayor oferta de viviendas: las regulaciones deberían incentivar la construcción de más propiedades de alquiler, incluidas unidades asequibles, reduciendo los obstáculos burocráticos e incentivando a los desarrolladores.

✅ Asociaciones público-privadas: los gobiernos pueden colaborar con los promotores privados y los propietarios para construir viviendas asequibles. Ofrecer exenciones fiscales o precios reducidos del terreno puede alentar a los promotores a invertir en proyectos de viviendas asequibles.

✅ Promover viviendas de ingresos mixtos: las leyes y regulaciones de zonificación pueden fomentar una combinación de viviendas asequibles y a precio de mercado, garantizando la diversidad económica y previniendo la segregación de los residentes de ingresos más bajos.

🔴 Contrapunto: las soluciones impulsadas por el mercado sostienen que una menor regulación puede aumentar la oferta de viviendas al permitir a los promotores construir con mayor rapidez y de forma más rentable. La regulación excesiva puede sofocar la innovación y el crecimiento en el mercado inmobiliario.

4️⃣ Desarrollo urbano sostenible

🍏 Argumento: Los marcos regulatorios deben alinearse con los objetivos de planificación urbana en materia de sostenibilidad y asequibilidad.

Ideas fuerza:

✅ Incentivos de densidad: Fomentar la construcción de viviendas de alta densidad en zonas urbanas, reduciendo los costos por unidad y haciendo que la vivienda sea más asequible.

✅ Normas medioambientales: El desarrollo sostenible debe integrar prácticas de construcción ecológica y diseños energéticamente eficientes. Si bien al principio son más caras, las facturas de energía más bajas pueden reducir los costos a largo plazo para los inquilinos.

✅ Acceso al transporte público: las regulaciones deben garantizar que las viviendas asequibles estén cerca de los centros de transporte público, reduciendo los costos de transporte para los inquilinos y contribuyendo al crecimiento urbano sostenible.

🔴 Contrapunto: Unas normas ambientales o de zonificación excesivamente estrictas podrían ralentizar el desarrollo de viviendas, dificultando así la resolución rápida de los problemas de asequibilidad.

5️⃣ Estructura y consideraciones del debate

🍏 Drivers laterales con regulación profesional : es posible que haya que...

✅ Centrarse en proteger a las poblaciones vulnerables y a los inquilinos, garantizando que no estén sujetos a aumentos volátiles del alquiler o desalojos arbitrarios.

✅ Destacar la necesidad de estabilidad en el mercado de alquiler, ya que la claridad regulatoria ayuda a inquilinos y propietarios a navegar con confianza en el mercado inmobiliario.

✅ Enfatizar la asequibilidad y sostenibilidad a largo plazo, argumentando que los marcos regulatorios son esenciales para lograr estos objetivos.

🔴 Factores colaterales que impulsan la lucha contra la sobrerregulación : podrían Vds...

🔺 Argumentar que una regulación excesiva podría disuadir a los desarrolladores y propietarios de participar en el mercado de alquiler, reduciendo la oferta de vivienda y empeorando la asequibilidad a largo plazo.

🔺Sugerir que el mercado, si está menos regulado, puede ajustarse más eficientemente a la demanda, incorporando más unidades de vivienda de forma más rápida y más barata.

🔺 Hacer hincapié en la innovación y las soluciones del sector privado, como plataformas impulsadas por la tecnología o viviendas modulares, que podrían abordar la asequibilidad sin una fuerte regulación.

Me pregunto si las cinco pautas antes mencionados para un debate serio fueron expuestos y apoyados convenientemente para encontrar una solución confiable y asequible para las personas que son las que pagan todas las facturas: los inquilinos, ya sea directamente como arendatarios o indirectamente como contribuyentes. En mi opinión, es fundamental reconocer que, si bien las medidas a corto plazo, como los subsidios y los controles de alquileres, pueden ofrecer un alivio temporal, a menudo tienen un costo a largo plazo que los inquilinos, como contribuyentes (y contribuyentes, en general: los propietarios también son contribuyentes), inevitablemente soportarán con progresivo empobrecimiento gracias a la pérdida del poder adquisitivo del dinero que sobreviene por efecto de las políticas monetarias, la inflación y la consolidación de una deuda pública crecientemente insostenible. Falta que los inquilinos conecten el encarecimento de sus vidas y contratos con estas tres causas profundas para cerrar el círculo acerca de donde se encuentra el origen del problema.

La verdadera solución de este específico asunto controvertido radica en fomentar un mercado inmobiliario que equilibre la protección de los inquilinos con políticas sostenibles que no dependan en gran medida de la deuda pública. Al fomentar soluciones innovadoras impulsadas por el mercado y regulaciones justas, podemos crear un sistema más resistente en el que la vivienda asequible no sea una carga que se transmita a las generaciones futuras.

Ahora sería el momento en que los principales actores hagan su aparición en el escenario para promover el mercado, y no simples posiciones cortoplacistas.

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