Acessibilidade da habitação: Equilibrar a proteção dos inquilinos e a sustentabilidade a longo prazo: Quem paga o preço e por quanto tempo?

Um debate nas redes sociais sobre a acessibilidade da habitação, a protecção dos inquilinos e o equilíbrio entre regulamentação e soluções orientadas para o mercado é oportuno e impactante. No início de outubro deste ano, a 85ª sessão do Comité UNECE sobre Desenvolvimento Urbano, Habitação e Gestão de Terras foi realizada em Genebra, de 2 a 4 de outubro de 2024. Você pode obter o programa, os projetos primários e as sessões neste link . Tenho lido o conteúdo nestes últimos dois dias desde que soube que representantes da União Internacional de Inquilinos (UIT) estavam lá, apresentando as suas ideias e motivadores relacionados com os desafios da acessibilidade da habitação e dos quadros regulamentares. Compartilhei meus pontos-chave, alavancas e estratégias, e é essencialmente disso que trata este post.

O cenário europeu

No Espaço Económico Europeu (EEE), acrescentando o Reino Unido e a Suíça, a acessibilidade da habitação representa um desafio complexo que requer atenção aos contextos nacionais e regionais. Nestes países, os arrendatários sentem cada vez mais o peso do aumento dos custos de arrendamento, da escassez de habitação e das pressões financeiras para manter condições de vida estáveis. O papel das intervenções governamentais, tais como subsídios, controlo de rendas e políticas de habitação a preços acessíveis, tornou-se central para resolver estas questões. Contudo, tal como noutras partes do mundo, a sustentabilidade de tais intervenções é uma preocupação.

Nos países do EEE, no Reino Unido e na Suíça, as políticas públicas para aliviar os custos de habitação têm frequentemente consequências indiretas para os inquilinos, que também atuam como contribuintes. O impacto a longo prazo da despesa pública nos programas de habitação pode exacerbar a dívida pública, afectando, em última análise, as gerações actuais e futuras de arrendatários. Embora estas políticas possam proporcionar um alívio imediato, levantam questões sobre a sua sustentabilidade e eficiência na abordagem das questões sistémicas mais amplas da acessibilidade da habitação.

A habitação acessível e sustentável no EEE e nos países vizinhos deve centrar-se em soluções de longo prazo que minimizem a dependência de subsídios públicos e garantam que as forças de mercado incentivam opções estáveis e acessíveis. É essencial encontrar um equilíbrio entre a protecção dos inquilinos e a promoção de um mercado de arrendamento que possa funcionar sem uma forte intervenção governamental. As soluções devem ter em conta as necessidades dos actuais inquilinos e das gerações futuras, e garantir que as políticas públicas não criam dívidas ou dependências insustentáveis. Ao promover políticas que aumentem a oferta de habitação, apoiem práticas de arrendamento justas e evitem a dependência excessiva do apoio estatal, os países do EEE, o Reino Unido e a Suíça podem promover mercados habitacionais mais resilientes e equitativos a longo prazo.

Abordagem introdutória

Encontrar um equilíbrio entre os quadros regulamentares e a flexibilidade do mercado é fundamental para abordar a acessibilidade da habitação e as necessidades dos inquilinos. Nos mercados de arrendamento atuais, o aumento dos custos da habitação e a instabilidade exigem regulamentações claras e bem estruturadas para proteger os inquilinos, mantendo ao mesmo tempo um ambiente viável para os proprietários. Para alcançar este equilíbrio, na minha opinião, é necessário abordar cinco questões fundamentais: garantir a protecção dos inquilinos, estabelecer regras justas para os proprietários, promover a estabilidade do mercado, incentivar o desenvolvimento urbano sustentável e expandir a oferta de habitação a preços acessíveis. Uma abordagem diferenciada nestas áreas pode criar um mercado de arrendamento habitacional mais previsível e equitativo. O debate centra-se em alcançar este equilíbrio, através de regulamentação, soluções orientadas para o mercado ou uma combinação de ambos.

No centro destes cinco factores críticos está uma verdade fundamental: em última análise, os arrendatários suportam o encargo financeiro directamente através do aumento das rendas ou indirectamente como contribuintes quando são introduzidos subsídios ou políticas públicas de habitação. Embora os controlos de rendas ou os subsídios possam oferecer alívio a curto prazo, conduzem frequentemente a dívidas públicas que os futuros inquilinos (e os seus filhos) terão de pagar. A verdadeira acessibilidade e sustentabilidade da habitação devem ir além das soluções temporárias e centrar-se na estabilidade a longo prazo, sem dependência excessiva do apoio externo. As políticas de habitação devem ter como objectivo promover um mercado em que os inquilinos possam prosperar de forma independente, garantindo que a habitação a preços acessíveis seja viável para as gerações futuras.

A seguir, lerão sobre as cinco questões que devem fazer parte do debate geral com as quais devem estar ligados os respetivos cinco argumentos (e as ideias fortes que cada questão afirma favorecer), com os respetivos cinco contrapontos que enfrentam. Não estou a tirar conclusões, porque é disso que devem cuidar as pessoas que vão formar o consenso para a melhoria do mercado de arrendamento. É possível?

Cinco questões para debater seriamente:

1️⃣ Regimes de proteção dos inquilinos

🍏 Argumento : Proteger os direitos dos inquilinos é essencial para a estabilidade e acessibilidade da habitação.

Ideias-força:

✅ Segurança de posse: Os regulamentos devem garantir que os inquilinos possam permanecer nas suas casas desde que cumpram as suas obrigações de arrendamento. Isto proporciona estabilidade, reduz a necessidade de movimentos frequentes e protege as populações vulneráveis.

✅ Controle e estabilização de aluguéis: A implementação de medidas de controle de aluguéis pode evitar aumentos rápidos de aluguéis e manter a habitação acessível para locatários de baixa e média renda. No entanto, isto precisa de ser equilibrado para não desencorajar novos investimentos.

✅ Processos de despejo transparentes: As leis devem definir claramente os motivos aceitáveis para o despejo e oferecer aos inquilinos recursos legais caso estes acreditem que foram tratados injustamente.

🔴 Contraponto : A regulamentação excessiva, como o controle rigoroso dos aluguéis, pode desencorajar os proprietários de manter ou melhorar as propriedades, reduzindo a qualidade e a disponibilidade das moradias.

2️⃣ Regras equilibradas para proprietários

🍏 Argumento: Regras claras e justas podem ajudar a criar um ambiente previsível e estável para os proprietários.

Ideias-força:

✅ Incentivos à manutenção de propriedades: Os regulamentos devem ajudar os proprietários a manter as propriedades, possivelmente através de incentivos fiscais ou subsídios. Isto beneficiaria tanto os inquilinos (que obteriam melhores condições de habitação) como os proprietários (que conseguiriam manter o valor da propriedade).

✅ Políticas de despejo justas: Os proprietários devem ter diretrizes claras sobre o despejo de inquilinos, especialmente por falta de pagamento ou danos materiais. Processos transparentes reduzem a probabilidade de disputas demoradas e dispendiosas.

✅ Subsídios para ajuste de aluguel: Políticas de aumento de aluguel flexíveis, mas regulamentadas (por exemplo, limites anuais baseados na inflação) permitem que os proprietários acompanhem o aumento dos custos sem sobrecarregar os inquilinos.

🔴 Contraponto : Se os proprietários enfrentarem demasiadas restrições, poderão abandonar o mercado de arrendamento, levando à redução da oferta e a preços mais elevados, prejudicando, em última análise, a acessibilidade da habitação.

3️⃣ Garantir acessibilidade e estabilidade do mercado

🍏 Argumento: Os quadros regulamentares devem criar um mercado de arrendamento estável que beneficie todas as partes interessadas, promovendo a acessibilidade a longo prazo.

Ideias-força:

✅ Maior oferta habitacional: A regulamentação deve incentivar a construção de mais imóveis para alugar, incluindo unidades a preços acessíveis, reduzindo obstáculos burocráticos e incentivando incorporadores.

✅ Parcerias público-privadas: Os governos podem colaborar com promotores privados e proprietários de casas para construir habitações a preços acessíveis. Oferecer incentivos fiscais ou preços reduzidos dos terrenos pode encorajar os promotores a investir em projectos de habitação a preços acessíveis.

✅ Promover habitação de rendimentos mistos: As leis e regulamentos de zoneamento podem encorajar uma combinação de habitação acessível e a preços de mercado, garantindo a diversidade económica e evitando a segregação dos residentes de baixos rendimentos.

🔴 Contraponto : Soluções orientadas para o mercado argumentam que menos regulamentação pode aumentar a oferta de habitação, permitindo que os promotores construam de forma mais rápida e lucrativa. A regulamentação excessiva pode sufocar a inovação e o crescimento no mercado imobiliário.

4️⃣ Desenvolvimento urbano sustentável

🍏 Argumento: Os quadros regulamentares devem estar alinhados com os objetivos do planeamento urbano em relação à sustentabilidade e acessibilidade.

Ideias-força:

✅ Incentivos à densidade: Incentivar a construção de moradias de alta densidade em áreas urbanas, reduzindo custos por unidade e tornando a habitação mais acessível.

✅ Padrões ambientais: O desenvolvimento sustentável deve integrar práticas de construção ecológica e projetos energeticamente eficientes. Embora sejam mais caras no início, as contas de energia mais baixas podem reduzir os custos de longo prazo para os locatários.

✅ Acesso aos transportes públicos: Os regulamentos devem garantir que a habitação acessível esteja próxima dos centros de transportes públicos, reduzindo os custos de transporte para os inquilinos e contribuindo para o crescimento urbano sustentável.

🔴 Contraponto : Regulamentações ambientais ou de zoneamento excessivamente rígidas podem retardar o desenvolvimento habitacional, dificultando a resolução rápida de problemas de acessibilidade.

5️⃣ Estrutura e considerações do debate

🍏 Motoristas laterais com regulamentação profissional : pode ser necessário...

✅ Concentre-se na proteção de populações e inquilinos vulneráveis, garantindo que não estejam sujeitos a aumentos voláteis de renda ou despejos arbitrários.

✅ Destacar a necessidade de estabilidade no mercado de arrendamento, uma vez que a clareza regulamentar ajuda os inquilinos e proprietários a navegar no mercado imobiliário com confiança.

✅ Enfatizar a acessibilidade e a sustentabilidade a longo prazo, argumentando que os quadros regulamentares são essenciais para atingir estes objetivos.

🔴 Fatores colaterais que impulsionam a luta contra a regulamentação excessiva : você poderia...

🔺 Argumentar que a regulamentação excessiva poderia desencorajar os promotores e proprietários de participarem no mercado de arrendamento, reduzindo a oferta de habitação e piorando a acessibilidade a longo prazo.

🔺Sugerir que o mercado, se menos regulamentado, pode se ajustar de forma mais eficiente à demanda, incorporando mais unidades habitacionais de forma mais rápida e barata.

🔺 Enfatizar a inovação e as soluções do sector privado, tais como plataformas tecnológicas ou habitação modular, que possam abordar a acessibilidade sem regulamentação pesada.

Pergunto-me se as cinco orientações acima mencionadas para um debate sério foram adequadamente definidas e apoiadas para encontrar uma solução fiável e acessível para as pessoas que pagam todas as contas: os inquilinos, quer directamente como inquilinos, quer indirectamente como contribuintes. Na minha opinião, é fundamental reconhecer que, embora medidas de curto prazo, como subsídios e controlos de rendas, possam oferecer um alívio temporário, muitas vezes acarretam um custo a longo prazo que os inquilinos, como contribuintes (E os contribuintes em geral: os proprietários também são), irão inevitavelmente suportar, graças ao empobrecimento progressivo. perda do poder de compra do dinheiro que ocorre como resultado das políticas monetárias, da inflação e da consolidação de uma dívida pública cada vez mais insustentável. Os inquilinos precisam de relacionar o aumento do custo das suas vidas e dos contratos com estas três causas profundas para fechar o círculo sobre onde reside a origem do problema.

A verdadeira solução reside na promoção de um mercado imobiliário que equilibre a protecção dos inquilinos com políticas sustentáveis que não dependam fortemente da dívida pública. Ao encorajar soluções inovadoras orientadas para o mercado e regulamentações justas, podemos criar um sistema mais resiliente onde a habitação a preços acessíveis não seja um fardo transmitido às gerações futuras.

Agora é a vez de os principais atores entrarem em cena para promover o mercado como um todo, e não os interesses de curto prazo que elevam a dívida pública.

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